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《人民法院报》2020年10月28日第A03版:业主大会通过的决定事项受法律保护
作者:海安法院    发布时间:2020-10-28 打印 字号: | | 阅读:

    江苏省海安市盛家花苑小区建设过程中,开发商选聘一家物业公司为业主提供前期的物业管理服务。该小区房屋陆续交付使用后,小区新成立的业主委员会按照业主大会决议与另外一家物业公司签订委托服务合同。开发商拒不配合办理前期物业管理服务交接手续,要求法院判决撤销业主大会有关招标物业公司的决议。

    近日,随着江苏省南通市中级人民法院终审判决书的送达,这起物业服务撤销权纠纷落下帷幕。

    2016年,盛家花苑由和悦建设公司(以下简称和悦公司)开发,和悦公司在该小区拥有30套房屋的不动产权且已登记。和悦公司在建设该小区时与铭家物业公司(以下简称铭家公司)达成协议,约定由铭家公司提供物业管理服务至业委会成立并选聘新的物业服务企业时止。

    盛家花苑建成后,2018年底该小区所在社区筹划成立小区业委会。社区将相关规则草案和业主委员会选举草案公示后,在广泛征求意见的基础上,首届业主大会筹备组对《业主大会议事规则》(草案)、《管理规约》(草案)、《选举办法》(草案)进行修改并公示。

    2018年8月18日,盛家花苑召开第一次业主大会,形式为书面征求意见。业主总人数1147名,总发选票1147张,收回840张,其中有效票835张,无效票5张,未收回票307张。根据投票结果,大会通过了三项规则,其中议事规则明确:送达的选票,业主未按期表决的,其投票计入已表决的多数票。

    11月24日、25日,小区第二次业主大会以书面形式召开,票决物业公司选聘方式。由小区志愿者上门发放选票,同时在指定时间段内南、北大门各设置投票箱方便业主投票。前期,业委会设计了选票并进行公示,由业主对两个选项以“√”进行选择,标注“1”的选项内容为“与铭家公司重新签订正式合同,终止前期物业合同”,标注“2”的选项内容为“业委会以招标方式面向社会聘请物业公司,所有物业公司均可报名参加竞标”。在城市管理局物业科和街道、社区干部的共同监督下开票结果为:共有业主1178户,总发票数983票。选项“1”得票数为187票,选项“2”得票数为781票,废票数9票,弃权票数6票。

    12月30日,小区业委会根据第二次业主大会决议,制作招聘物业公司的招标公告,并在小区醒目位置和招标网站发布。小区业委会委托开标单位主持召开小区物业招标投标会,从4家报名单位中评标确定致信物业公司为第一中标候选人,公示期为2019年1月12日至2019年1月15日。2019年1月18日,小区业委会与致信公司签订物业委托服务合同,确定服务期限、物业费收取等协议事项。

    此后,铭家公司未及时与致信公司办理相关交接手续,经小区业委会协商仍未果。开发商和悦公司亦向海安市人民法院提起诉讼,要求法院判决撤销业主大会有关招标物业公司的决议。诉讼中,和悦公司辩称,业委会将第二次大会期间未收回的选票直接计入多数票,以及此前第一次业主大会通过的议事规则相关规定显失公平,缺乏法律依据。

    海安法院经审理后认为,第二次业主大会关于选聘物业服务企业的决议符合现行法律规定,且不违反第一次业主大会就已通过的议事规则,开发商和悦公司要求撤销第二次业主大会作出的决议的诉讼请求缺乏事实和法律依据,不予支持。

    和悦公司不服,向二审法院提起上诉。南通中院经审理维持了原判。

    ■法官说法■

    业主对小区共同决策事项具有表决权

    根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定,选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中,盛家花苑于2018年11月24日、25日以书面形式召开第二次业主大会,票决物业公司选聘方式。该小区共有业主1178户,总发票数983票,选项“2”(由业委会以招标方式面向社会聘请物业公司)的得票数781票。和悦公司在该小区虽尚有30套房屋仍属其所有,依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定,其只应作为一个业主,且该30套房屋建筑面积只有4210平方米,而整个小区建筑面积为226864平方米。因此,盛家花苑第二次业主大会关于选聘物业服务企业的决议符合上述法律规定。

    业主大会议事规则旨在建立大会的正常秩序,保证业主集体意志和行为的统一,从制度上排除共有和共同管理权因业主个体恣意行为而受到侵害,对业主权利影响较大。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定,制定和修改业主大会议事规则应当经专有部分面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

    如前文第一次业主大会召开情况所述,大会通过三项规则并予以公告,其中议事规则明确:送达的选票,业主未按期表决的,其投票权数计入已表决的多数票。第一次业主大会召开形式全合法,议事规则已获通过,即对全体业主具有约束力,第二次业主大会期间依议事规则行事,是业委会执行业主大会决议的必然结果,和悦公司所称显失公平既无事实依据,也无法律依据。因此,盛家花苑第二次业主大会关于选聘物业服务企业的决议不违反第一次业主大会已通过的议事规则,依法有据。

    对业主利益给予充分的关注和保护是社会秩序和谐有序的基础。业主对小区共同决策事项具有表决权,业主大会按照法定程序召开通过相关管理规约、议事规则,有利于最大程度上避免团体利益受到私权恣意行使的侵害,对业主具有法律约束力,也必然要得到业主的共同遵守。法官再次提醒,无论业主委员会还是物业服务企业,应当重视每一个业主的切身利益,改善服务质量,共同为创造和谐、团结、舒适的生活小区作出应有的贡献。

    ■拓展阅读■

    对业主共同决定事项及表决,我国民法典对物权法第七十六条进行了调整。民法典第二百七十八条规定,业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决;制定和修改业主大会议事规则,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

    显而易见,民法典相关规定降低了业主大会表决事项的表决门槛,应当说是吸取了物权法实施之后业主弃权或少数业主反对而使业主大会陷入瘫痪、无法有效运行的诸多教训,将决策效率性置于首位,兼顾业主大会的民主性。故而该案例的判决与民法典规定亦不冲突。
责任编辑:海安法院