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市场尚未形成气候时交易 竟然按最高最佳条件评估
作者:陆兴逢    发布时间:2015-09-16 打印 字号: | |
法院认定鉴证结论不作定案依据

市场尚未形成气候时的房产交易,发生纠纷后竟然以市场成熟时的最高最佳条件评估,价格鉴证结论能否作为定案依据呢?9月16日,随着南通市中级人民法院终审判决书的送达,这起案件画上句号,法院认定鉴证结论不能作为定案依据,判决驳回原告某医药公司的诉讼请求。
    案涉医药公司原系海安县曲塘镇某营业用房的所有权人,该房2005年建造,2006年初市场尚未成熟。2006年初,毛斌与医药公司协商购买上述房屋,并达成口头协议,但一直未签订书面合同。毛斌先后五次向医药公司付款48万元,其中首次于2006年1月10日付款10万元。2006年12月,医药公司向毛斌交付讼争房屋。2012年10月,经有权部门批准,医药公司获取对外出售房屋资格。
    长期以来,医药公司与毛斌就讼争房屋的价格一直争论不下,毛斌认为房款已经付清,但医药公司拒不认可。2013年11月,医药公司向法院起诉,要求毛斌再行付款17万余元。
诉讼中,经医药公司申请,某评估公司接受价格鉴证,并按医药公司提出的时间点2006年12月(房屋交付时)进行评估。评估公司进行了现场勘查后认定,鉴定标的附近多为临街商住楼,店铺众多,人流量较大,商业氛围较好;鉴定对象现时规划、设计用途基本符合最高最佳使用条件。评估公司依据上述因素,并适当参照县城主要商业区及其他地区租金的整体水平后,作出价格鉴证结论书,综合测算确定案涉房屋鉴证单价为每平方4800元,总价为625600元。
毛斌对鉴证结论书质证认为,价格鉴证基准时间点是交付房屋的2006年12月,而其是从2006年1月起就开始给付购房款,交易发生于2006年1月,不应按交付时的价格评估。鉴证结论从最高最佳使用条件进行分析,并参照县城主要商业区进行价格鉴证,显然有失公平。
    审理过程中,法院依职权到有权部门调取了案涉房屋附近同类房屋相同或相近时期的市场销售价格,发现这些房屋的销售价格与毛斌已向医药公司支付的房款总和基本相当。
    法院经审理后认为:由于毛斌首次向医药公司交纳购房款的时间是2006年1月,故双方最初订立合同的时间应为2006年1月。医药公司要求讼争房屋以2006年12月作为价格鉴定基准日,明显与法不符。评估应以类似房屋的市场价格评估。2006年1月相关市场尚未形成气候,而鉴证结论书却对案涉房屋以市场成熟时的最高最佳使用条件评估,参照标准亦存在问题。故而,涉案价格鉴证结论书不能作为本案裁判的依据。遂依据《中华人民共和国合同法》第62条、《中华人民共和国民事诉讼法》第64条规定,判决驳回原告医药公司的诉讼请求。
    一审判决后,医药公司不服,提出上诉。
    南通中院审理后认为,原审认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。遂依据《中华人民共和国民事诉讼法》第170条规定,终审判决驳回上诉,维持原判。
    点评:本案主要涉及评估的时间节点和评估标准的确定问题。
    关于评估时间节点问题。通常情况下,人们协商商品的价格往往根据交易发生时的市场环境确定交易价格,法律的规定亦应如此。《中华人民共和国合同法》第62条第2款规定:“价款或者报酬不明确的,按照订立合同时履行地的市场价格履行……”。由此可见,法律已明确规定价格发生争议时,应以交易发生时间作为评估的节点时间。本案中,毛斌于2006年1月向医药公司交付首笔房款,可以推定双方此时已达成口头协议,应以该时间点作为评估节点。故本案中医药公司要求以2006年12月交付房屋时间为基准日鉴定价格,明显与法不符。
    关于评估的参照标准问题。根据上述合同法62条的规定,应该以市场价格予以评估。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条规定:“对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”尽管该条例是从房屋拆迁角度讲的,但实质上房屋买卖合同同样可以参照。类似房地产是指与被评估房屋处在同一供求范围内,并在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面相同或者相似的房地产。不难看出,新开发街区或者市场起步阶段相关房屋的价格与发育成熟阶段的价格存在天然区别,县城主要商业区的房屋与乡镇房屋亦不在同一平台上。本案中,评估报告参照规划设计最高最佳使用条件分析明显不妥。
    综上,案涉房屋的交易价格应以2006年1月交易发生时作为评估时间节点,并应参照曲塘镇类似房屋予以评估。案涉价格鉴证结论书的评估时间节点和参照物均存在问题,故而不能作为定案依据。

责任编辑:海安法院