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奇特房产“买卖”导演四连环官司
作者:钱军,沈巧林    发布时间:2015-09-11 打印 字号: | |

向房屋登记产权人买房,签订了买卖合同,支付了合理对价,又办理了过户手续,却被原房东告上法庭要求认定房产买卖无效,这是一起奇特房产“买卖”导演的四连环官司之一。9月10日,随着南通市中级法院终审判决书的送达,四起案件全部落下帷幕。

奇特房产“买卖”

固芳丈夫于晨曾向华建借款100余万元,未能按约偿还。2008年,经法院调解,于晨与华建达成调解协议。2009年3月,案件进入执行程序。

海安县城某处房产(案涉房屋)所有人为固芳,并登记于固芳一人名下。2009年12月1日,华建与固芳签订房屋买卖协议一份,约定固芳将案涉房屋出卖给华建,总价40万元(含装修、电器)。同日,固芳向华建出具收款40万元的收条。如果仅从合同出发,买卖并无奇特之处。然而,华建的一纸承诺书让买卖有了另一种味道。

同年12月3日,华建出具承诺书一份,对上述所谓房屋买卖作出如下承诺:1、本人只将该房屋抵押给银行贷款,绝不转让、出卖、居住、租住。2、在贷款期限内,本息由固芳偿还;借款到期后,本人承诺无条件将该房屋产权过户到固芳名下。3、在贷款期限内,只要固芳按期偿还银行贷款,本人承诺房屋居住权仍属固芳所有,本人不居住、不转租、不收取固芳房屋租金。4、如固芳无力偿还银行贷款,房屋处置权属固芳所有。如银行要求处理该房屋,银行贷款外的剩余价值归固芳所有。

迁让诉讼败北

出具承诺书之后,双方当事人到海安县房屋产权监理所办理了产权过户手续。2009年12月4日,华建领取房屋所有权证。

2010年5月13日,华建持房屋所有权证诉至法院,以其为房屋所有权人为由,要求固芳、于晨搬出案涉房屋。第一场官司拉开帷幕。在该案审理中,华建确认办理过户手续之后未以案涉房屋向银行抵押贷款。

2010年11月11日,海安法院作出民事判决书,判决驳回华建的诉讼请求。一审判决后,华建不服,向南通市中级法院提起上诉。不久,华建向南通中院提出申请,申请撤回上诉及一审诉讼请求。2011年3月11日,南通中院作出民事裁定书,裁定准许华建撤回对固芳、于晨的上诉请求及一审诉讼请求。

紧急变动物权

2010年12月13日,在第一起案件上诉过程中,华建将案涉房屋转让给吉红、梅林、徐建三人,购房款一致确认为596800元。证据表明,吉红、梅林系从事房屋中介业务的专职人员,他们为炒房获利而购房。庭审中,吉红承认商谈买卖事宜过程中,即听其他中介人员说过案涉房屋存在问题。当日,相关人员即到房屋产权监理所申请办理过户手续。

2010年12月15日上午9点多,于晨、固芳的邻居发现有人进了于晨的家,便通知在外地的于晨,于晨立即报警。警方前往案涉房屋处警时,于晨反映了与华建之间房屋纠纷的缘由,其时吉红就在现场。其后,于晨、固芳夫妇将被搬走的家具、电器等物品重新搬进房屋内,一直居住至今。

尽管发现房屋存在争议,吉红等人并没有停止产权过户步伐。2010年12月16日,吉红等人先后取得了讼争房产的房产证和土地使用证。

再打三场官司

2013年,吉红等人起诉要求固芳夫妇搬离案涉房屋,引发第二场官司。2014年初,法院判决驳回吉红等人诉讼请求。

2014年,又发生第三场官司,固芳诉华建、吉红等人房屋确权案。

二案审理后,海安法院认为,尽管固芳与华建签订了房屋买卖合同,并办理了过户手续,但尊重客观事实、回归交易本质,可以确认该行为并非实质意义上的房屋买卖。该行为接近让与担保的特征,因违反我国物权法所确立的物权法定原则,不产生物权转移效力。当然,如果吉红等人购买案涉房屋的行为是善意的,则可依据第三人善意取得制度,阻断固芳追索房屋,从而合法取得房屋权属。本案中,购房人吉红、梅林从事房产中介,对房屋情况的考察应当具备比一般人更专业的能力、更丰富的经验。况且,警方对案涉房屋争议处警时,吉红就曾在现场。故而,难以认定吉红等人购房行为善意无过失,吉红等人不能依据第三人善意取得制度对抗固芳对房屋的追及。法院判决华建与吉红等人对讼争房屋的买卖无效,房屋所有权仍归固芳所有。

华建与吉红等人的房屋买卖合同被生效判决宣告无效后,吉红等人提起第四场诉讼,要求华建返还购房款,并赔偿交易损失。

经核算,吉红等人交易过程中支付契税、营业税、个人所得税、房产转让服务费、土地交易综合服务费等10000余元,还向中介公司支付中介费5000元,并造成购房款596800元的利息损失。

海安法院审理后认为,吉红等人未能对案涉房屋存在重大争议尽到谨慎的审查义务,仓促达成协议,对合同无效亦有过错。根据双方的过错程度,应由华建赔偿吉红等人相关损失80%。遂依法判决华建返还吉红等人购房款596800元,并赔偿各项规费及利息损失的80%。一审判决后,华建不服,提起上诉。

南通中院审理后认为,案涉房屋所有权原为固芳所有,因便于贷款等原因,其与华建设立房屋产权转让合同关系,房屋所有权转登记在华建名下,但双方明确约定华建之权利受到限制。关联的数份判决书已经发生法律效力,建立在生效判决基础上的赔偿损失之诉依法成立。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。遂依法作出终审判决,驳回上诉,维持原判。


评析:四个连环案件主要涉及让与担保和不动产第三人善意取得制度的适用。

关于固芳与华建之间房屋买卖的性质问题。审理本案过程中,多数观点认为具有让与担保性质。让与担保通常指债务人或第三人为担保债务清偿,将担保标的物之整体权利(一般为所有权)移转给债权人,在债务履行完毕后,标的物的整体权利又回归于担保人;在债务届时未能得到清偿时,债权人享有对担保物优先受偿的权利。让与担保具有悠久的历史,其起源可追溯至罗马法中的信托制度。信托的程序类似要式买卖,主要是当事人一方将物的所有权形式上(登记等方式)转移给当事人另一方,但仍保留对物的占有;另一方在合同所附条件成就时,将物所有权返还给原物所有人。德国、瑞士、日本和我国台湾地区的判例和学说,均承认让与担保制度的存在与有效性。让与担保是判例确认的产物,世界各国均无成文法规定,为非典型担保,与抵押权、质押权和留置权等由成文法直接规定的典型担保相比,主要存在以下区别:一是权利是否转移不同。典型担保是一种限制物权,不移转担保物的整体权利,特别是所有权;而让与担保是将担保物的整体权利让受给债权人,意味着担保人对担保物所有权至少形式上丧失。二是公示与否不同。典型担保通常以公示为要件,而让与担保不以公示为条件。三是实现方式不同。典型担保是一种变价权,禁止流质条款(债务不能清偿时,担保物所有权直接移转债权人);让与担保既可采取清算变价方式,也可采取流质方式。 

从本案情况看,案涉房屋所有人固芳(第三人)是将房屋所有权形式上转移给承诺即将借款的华建(债务人),意由华建以房屋担保借款,而不是以让与担保的模式直接将房屋所有权转移给银行(债权人),因而固芳与华建的房屋买卖行为只能视为类似让与担保。如果对照罗马法中的信托制度,固芳与华建的房屋买卖行为反而与其更加接近。《中华人民共和国物权法》第5条规定:“物权的种类和内容,由法律规定。”由于我国物权法坚持物权法定原则,又禁止流质抵押,让与担保的效力不能得到我国司法认可。退一步而言,即便承认固芳与华建的房屋买卖合同的效力,但从当事人意思自治的合同法原则出发,华建明确承诺“只将该房屋抵押给银行贷款,绝不转让、出卖、居住、租住”,其处分房屋的行为理应受到承诺书制约。华建未按约将房屋抵押贷款,直接将房屋出售他人的行为构成违约。

关于不动产善意取得问题。通常情况下,物之所有权人对物享有绝对权,无论物如何移转都可予以追及,但出现法律规定的特定事由时,追及力受到阻断,也就是说追及力不具有绝对性,呈相对化趋势。阻断事由较多地表现为第三人善意取得。长期以来,我国司法实务中普遍承认动产的善意取得制度,但对不动产能否善意取得一直争议较大。《中华人民共和国物权法》作出明确规定后,不动产善意取得正式成为我国法律制度。

不动产善意取得,是指不动产占有人无权处分(出售)其占有的不动产,如果他将该不动产转让给第三人,受让人取得该不动产出于善意,则受让人将依法即时取得对该不动产的所有权或其他物权。《中华人民共和国物权法》第106条规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。”对照上述规定,不动产善意取得的构成要件包括:1、受让人受让该不动产是善意的。目前,由于单纯判断善意较难,司法实务中的普遍标准为受让人主观上必须善意,且无过失。“无过失”主要从侧面进一步印证是否善意。司法实践中,是否善意往往综合当事人智商、职业、生活常识和事发过程的具体情况加以分析。2、以合理的价格有偿转让。3、按要求对不动产予以转让登记。 以上三个要件缺一不可,否则善意取得不能成立。

从本案情况看,不动产善意取得的2、3二个条件已具备,只有受让人是否善意值得考虑。由于购房人吉红、梅林从事房产中介,对房屋情况的考察比常人能力更强,且警方对案涉房屋争议处警时,吉红本人就曾在现场,却仍然坚持办理过户登记,故而受让人主观上显然不能认定善意无过失。由此,不动产善意取得缺乏善意要件而不能成立,物权效力不能有效变动,房屋所有权仍归固芳所有。现有法院生效判决结果符合上述精神,应当维持既判力。

当前,法律和司法解释对债权(合同,又称负担行为)和物权(处分行为)的效力予以区分,在最高院买卖合同司法解释中明确认定无权处分合同买卖有效,除违反合同法第52条规定外。受让人可以所有人未予追认,物权无法转移,合同根本目的无法实现为由,要求解除合同并赔偿损失。

 

责任编辑:海安法院